上海2026年4月22日 美通社 －－ 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行今日发布《突破碳盲区，中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析》报告。这一本重磅报告强调了全生命周期碳在塑造房地产投资、开发及资产未来表现方面发挥着日益关键的战略作用。
报告指出，尽管全行业运营能效已实现显著提升，但在众多商业建筑中，隐含碳与范围3排放目前已占据全生命周期总排放的主导地位。
全生命周期碳思维的转型
随着建筑能效提升与电网脱碳进程推进，隐含碳的相对权重持续上升。报告中提出“再开发悖论”，尽管新建建筑能效更优，但拆除重建过程将产生极高的前期碳排放，致使全生命周期总排放量或将超过保留并翻新既有资产的排放水平。
什么是隐含碳排放？
资料来源：戴德梁行研究部
这一趋势在上海、北京、深圳、广州等快速演进的城市市场中尤为显著。此类市场再开发周期短、资产重新定位频繁，全生命周期碳思维的转型需求更为迫切。
范围3排放成为市场核心驱动力
范围3排放（涵盖隐含碳、租户能源消耗及供应链活动）已成为多数房地产投资组合中占比最大的排放类别。
商业地产范围1、范围2 和范围3 的排放量
资料来源：戴德梁行研究部
报告显示，租赁办公空间正逐步成为租户范围3排放的核心暴露场景，尤其是对于受全球净零目标约束的跨国企业而言。基于此，范围3表现正深度影响以下领域：
- 租赁决策与租户需求导向
- 资本配置策略与ESG投资筛选机制
- 绿色金融资源获取能力
- 企业信息披露与基准对比体系
碳作为金融核心因子
隐含碳与范围3排放已不再仅是可持续发展指标二者共同构成影响资产价值的财务实质性驱动因素。报告证实，全生命周期碳表现差异通过以下维度对资产结果产生显著分化：
- 租赁表现与出租率韧性
- 运营成本与资本支出需求
- 退出收益率与投资者需求
上海绿色认证的甲级写字楼和非绿色认证的甲级写字楼租金水平比较（2015年第四季度至2026 年第一季度）
资料来源：戴德梁行研究部
对比分析显示，仅碳表现一项即可导致同类资产价值差异达约37％。
从风险到机遇
尽管监管框架持续演进，全球资本与头部租户已将全生命周期碳因素纳入决策体系。报告强调，先行者可通过以下路径把握明确机遇：
- 适应性再利用与“翻新优先”策略
- 低碳材料与建造创新
- 供应链参与及采购改革
- 绿色租赁与租户协作
- 碳数据优化与治理框架升级
《突破碳盲区，中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析》报告指出，中国商业地产行业正步入决定性新阶段全生命周期碳表现将成为竞争力、资产价值与投资策略的核心要素。当前将隐含碳与范围3因素融入核心决策的利益相关方，将在快速演变的市场中最具优势提升抗风险能力、释放资本潜力并创造长期价值。
戴德梁行执行董事，大中华区可持续咨询服务主管，大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管黄衍维表示，隐含碳与范围3排放现已稳固占据商业地产脱碳议程的核心位置。随着运营表现持续提升，行业正主动聚焦贯穿资产全生命周期的更为庞大且复杂的排放问题。这正推动建筑设计、建造与运营模式发生根本性转变，日益重视材料选择、改造策略及供应链协同。曾被视为技术性可持续问题的领域，如今已成为投资者与租户共同的核心战略重点。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，随着行业在降低运营排放方面持续取得可量化进展，业界目光正加速转向隐含碳与范围3排放这些领域既是挑战，更蕴含着重大机遇。通过采用全生命周期碳视角，房地产行业各方可提升透明度、强化风险管理，并发掘长期价值的新源泉。这一转型不仅助力脱碳目标的实现，更使资产在日益由可持续资本与租户需求驱动的市场中占据更有利的竞争地位。
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